Квартирный мороз

Мороз по стройке. Жилищное строительство вновь было в центре внимания на минувшей неделе. О необходимости поддержки отрасли, жизненно важной для миллионов россиян, сказано немало.

Нет недостатка и в прогнозах. Глава Минфина Кудрин, к примеру, заявил, что возвращение цен на жилье к докризисному уровню произойдет лет через 5–10. Для тех, кто хочет продать сейчас, — новость грустная. Да и у тех, кто сейчас хочет купить, нет поводов для веселья. Во-первых, что? Во-вторых, на какие деньги?

«Недострой», тем временем, являет стране невиданное прежде, хотя пока и фрагментарное единство интересов дольщиков и застройщиков. В спорах об истинной стоимости квадратного метра и в тенденциях на рынке недвижимости разбирался корреспондент НТВ Роман Соболь.

Дорогие бутики, некогда выдавившие из центра Москвы гастрономы и булочные, сейчас сами бегут на окраины — экономия. Витрины испачканы граффити, неоновые вывески разобраны, хотя названия местами угадываются.

Подмосковье. Глава строительной фирмы обходит владенья свои. В прошлом декабре дом должны были сдать.

Владимир Пушной, генеральный директор строительной компании: «Было бы благоустройство, горели бы окна, мамы молодые ходили бы с колясками. Но так получилось, что прекратилось финансирование».

На карте — стройплощадки трех ведущих столичных компаний. Половина объектов — заморожена.

Инна Липушкина, руководитель аналитического департамента торговой системы по долговым обязательствам: «Крупные строители, крупные застройщики — они все в предбанкротном состоянии».

Омск, пикет обманутых дольщиков. За забором вместо готового жилья — очертания первого этажа. Сторож держит оборону.

Сторож: «Мне сказали не пускать никого. Вы понимаете русских слов или вообще не понимаете? Чего тогда подходишь ко мне и рычишь?»

Строительный спад. В разных регионах статистика разная — от 40 до 70%, причины — одинаковые.

Оксана Главкова, генеральный директор инвестиционной компании: «Коммерческие банки не выдают кредиты под новостройки».

Самая типичная схема: застройщик берет кредит, оплачивает подготовительные работы (они, порой, длятся до двух лет). Когда проект согласован, привлекают дольщиков. На начальных циклах распродается не больше половины квартир. Собранные средства частично идут на строительство, частично — на покупку новых земель и проектов, чтобы не было простоя в будущем. А на завершение этого объекта берется еще один кредит, и так далее.

Схема работала без сбоев восемь лет, но финансирование прекратилось. Застройщики обвиняют банкиров — мол, государство выделило им деньги, чтобы они кредитовали реальный сектор, а не увлекались валютными спекуляциями. Даже готовое жилье сложно продать — гражданам не дают ипотеку. Банки не хотят рисковать. И сами граждане (у которых есть деньги) не торопятся, ждут обвала цен. А будет ли этот обвал?

Игорь Горский, вице-президент Российской гильдии риелторов: «Дно — это себестоимость. Себестоимость строительства, себестоимость закупки. Вот ниже себестоимости идти уже нельзя».

Из чего складывается реальная себестоимость?

Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков: «Первая составляющая — это стоимость земли. Земля — дефицитный ресурс».

Земля — до 10 тысяч рублей в стоимости квадратного метра жилья. Cметная документация, согласования — еще 10–15 тысяч. Коммуникации (свет, вода, тепло) — 8–12 тысяч. Проектная работа — 2 тысячи. Наконец, возведение дома — 25 тысяч. Итого: от 55 до 64 тысяч рублей. Это московский минимум. Без учета прибыли строителей и некоторых, так сказать, административно-непредвиденных расходов.

Кстати, до кризиса наши строительные корпорации получали до 40% чистой прибыли. В Европе — максимум 18%. Сейчас аппетиты приходится сокращать. Стройматериалы дешевеют, но их влияние на конечную стоимость не так велико. Есть другой резерв.

Чтобы построить дом, необходимо получить около 270 согласований: землеотвод, экология, безопасность и прочая, прочая. Вырастает бумажная пирамида. Специалисты говорят: собственно строительства касается малая часть этих разрешений. В масштабах стены лишь один небольшой блок. Зачем нужно остальное? Чтобы избежать возможных нарушений.

На практике работает слабо. Стройки появляются и в природоохранной зоне, и на месте детских площадок. В идеале чиновничьего вмешательства должно быть меньше, а работать оно должно жестче. Экономия времени и средств.

С лета жилье подешевело, местами на 30%. Некоторое снижение еще возможно, хотя застройщики и риелторы заявляют в голос: будем стоять до последнего. Раздавать квадратные метры даром нельзя, иначе — паника и крах отрасли. Покупать сейчас или подождать? Этим вопросом задаются и иностранные инвесторы.

Ричард Грегсон, руководитель отдела недвижимости аудиторско-консалтинговой сети компаний: «Мы изучали рынок европейских столиц, ситуация ухудшилась везде. Москва, по степени риска операций с недвижимостью, заняла 27-е место из 27. Но по привлекательности вложений в жилье, она сейчас на 6-м месте, а по офисам поднялась на второе».

Рискуя, можно обогатиться или потерять последнее.

Жительница Омска: «Продали квартиру, взяли кредит в банке. И все. Теперь в ужасных условиях живем. Что делать дальше, мы не знаем».

Семья Громовых вместо новой квартиры получила комнату в общежитии. Застройщик деньги потратил, а дом так и не возвел. Новая волна обманутых дольщиков, но виновных вроде бы нет.

Владимир Пушной, генеральный директор строительной компании: «Я никого не собирался обманывать и не буду обманывать. Их нет вообще в природе — обманутых мною дольщиков. Но могут появиться обязательства, которые я не смогу выполнить по известным причинам».

Что делать соинвесторам? Обратиться в суд, обанкротить предприятие, вернуть хоть что-то или ждать? Если глава компании не убежал на Багамы, а дом почти построен, надежда есть. Здесь интересы строителей и дольщиков совпадают.

Игорь Горский, вице-президент Российской гильдии риелторов: «Проще достроить дом, чем его заморозить. Потом реанимация стоит больших затрат — денежных и физических».

Антон Беляков, председатель общероссийского общественного движения «Комитет пострадавших дольщиков»: «Хочется жилье получить, а не ощущение, что кого-то распнули, расстреляли или посадили пожизненно».

Иногда застройщики просят дольщиков помочь, например, надавить на банк, задержавший кредит. Хотя такое согласие — редкость. Растет число банкротств, идет передел строительного рынка. Расчет очевиден — проблемное имущество покупается за бесценок, в том числе замороженные стройки.

Инна Липушкина, руководитель аналитического департамента торговой системы по долговым обязательствам: «Если сейчас их не начать достраивать, то через полтора года у нас не будет ни одного нового квадратного метра».

Возникнет дефицит жилья — цены скакнут вверх, хотя докризисного, раздутого уровня они достигнут еще не скоро. Строители ждут государственной поддержки. Главное — кредиты. Там, где работают банки, там работают и башенные краны.

Алексей Струков, генеральный директор Агентства ипотечного кредитования: «Справа от нас строится офисный центр. Впереди строится московская компания. Справа еще две стройки. Одна из них — „объект с высокой степенью готовности“. Вот в нем мы как раз и будем кредитовать граждан на приобретение жилья».

А нереализованные метры власти могут выкупить по себестоимости. Бизнес остается на плаву, государство приобретает солидный жилой фонд — его можно сдавать в социальный наем и вообще в аренду. У бюджетного строительства, под госзаказ, сейчас наилучшие перспективы: стройматериалы дешевы, земля — государственная, строители готовы работать с минимальной прибылью. Лишь бы сохранить отрасль.