Центробанк ужесточает выдачу ипотечных кредитов

Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Об этом говорится в сообщении регулятора. Подчеркивается, что мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.

Регулятор отмечает, что наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%.

Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с показателем долговой нагрузки более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п., до 39% во II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%4. За этот период также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — на 15 п.п., до 63%; в кредитах на готовое жилье — на 10 п.п., до 44%.

В сообщении говорится также, что практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте с 6 миллионов рублей в середине 2022 года до 4,9 миллиона рублей во II квартале 2023 года. Тем не менее, разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале 39%. В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться, то есть, реальная стоимость залога по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше.

У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов. В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 г. устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.

Банк России отмечает, что на вторичном рынке жилья не наблюдается значимого завышения стоимости залога, поэтому надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.

ЦБ подчеркнул, что в случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования, будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.