Ответ на «мартовскую панику»: как изменятся цены на новостройки и вторичное жилье летом

В апреле российские банки одобрили 37,2 тыс. ипотечных кредитов на 130,5 млрд рублей, сообщил РБК со ссылкой на статистику бюро кредитных историй «Эквифакс». Это почти в четыре раза меньше по сравнению с мартом, когда было оформлено ссуд на 529,3 млрд руб. Сократилось и само число выдаваемых ипотек — на 77% в сравнении с мартовскими показателями. Такого не было даже в начале пандемии коронавируса в 2020 году, когда кредиторы не могли закрывать сделки из-за локдауна.

В комментарии НТВ управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Надежда Коркка связала резкий спад выдачи ипотек с существенным повышением ключевой ставки Центробанка РФ, спадом в экономике, общей неопределенностью на рынке и «сокращениями в международных компаниях». Последние повлияли на настроения потенциальных покупателей недвижимости, которые предпочли занять выжидательную позицию.

ЦБ экстренно поднял ставку с 9,5% годовых до 20% в конце февраля и удерживал ее на этом уровне в течение марта. В апреле регулятор снизил ее сначала до 17%, а в конце месяца — до 14%. По словам Коркки, это привело к тому, что ипотечный кредит в ряде случаев подорожал с 9–10% до 23–24%. Более того, в тот момент некоторые банки остановили выдачу ипотеки и даже отменили одобрение ранее полученных заявок. На ситуацию также повлияло решение властей увеличить ставку по ипотеке с господержкой с 7% до 12%. Впоследствии ее скорректировали до 9%, «но это все равно повлияло на активность заемщиков», считает собеседница НТВ.

Надежда Коркка: «От 40% до 70% сделок на рынке новостроек заключаются с привлечением ипотеки. Поэтому снижение выдачи кредитов может серьезно ударить по рынку новостроек, а, значит, и по строительному сектору в целом. Кредит — это главное горючее для рынка жилья. Чем оно дороже, тем медленнее едет машина строительного комплекса. А в условиях санкций и спада экономики строительство, особенно жилищное, — это один из очень немногих внутренних источников роста».

При этом ожидания, что из-за невостребованности ипотеки жилье начнет дешеветь, тоже могут не оправдаться. По словам эксперта, во-первых, владельцы «вторички» часто просто снимают с продажи квартиры до лучших времен, сокращая тем самым суммарный спрос и сохраняя высокий уровень цен. Во-вторых, стоимость новостроек сильно зависит от себестоимости строительства, а она, в свою очередь, только за апрель выросла на 15–30%. Наряду с этим дорожают стройматериалы, кредиты для застройщиков, растут транспортные расходы и затраты на рабочую силу. В такой ситуации снижение цен вряд ли возможно, подчеркнула управляющий партнер «Метриума».

Другая собеседница НТВ, напротив, допустила падение стоимости жилья. Опираясь на аналитические исследования, член управляющего совета РОСС РГР, уполномоченный представитель президента РГР по Сибирскому федеральному округу (СФО) Ирина Монастырская рассказала, что «ожидаемое снижение цен на недвижимость будет равняться размеру роста цен во время „мартовской паники“».

Этим летом, уточнила собеседница НТВ, жилье в России может подешеветь примерно на столько, на сколько оно прибавило в цене во время весеннего ажиотажа. Лидером среди городов по прогнозируемому снижению стоимости недвижимости может стать Казань, где весь последний год жилье дорожало беспрецедентно, отметила эксперт. Однако в следующие три месяца оно может подешеветь на 20%. Недвижимость в Москве, Сочи и Ростове-на-Дону подешевеет примерно на 12–14%, в Красноярске — на 10%.

Ирина Монастырская: «Продлится ли снижение цен или будет стагнация, зависит от инструментов и поддержки государства. Я думаю, власти сделают ее еще более серьезной. Они понимают, что без субсидирования ставки на вторичном рынке все меры поддержки строительной отрасли не дадут нужного результата. Государство, на мой взгляд, по максимуму не допустит новые банкротства строительных компаний и увеличения числа обманутых дольщиков».

Чтобы вернуть спрос на ипотеку, необходимо продолжать снижать ключевую ставку Банка России. Как объяснила Надежда Коркка, ставка в 14% годовых означает, что обычная (не семейная и без господдержки) ипотека обойдется клиенту в 15–17% годовых, что при текущих ценах и доходах населения слишком много.

Надежда Коркка: «Помимо этого, нужно повысить лимиты ипотечных кредитов, которые выдаются в рамках госпрограмм, так как цены на новостройки очень высокие. Часто невозможно уложиться в отведенный лимит. Скажем, в Москве он 12 млн рублей, при том что „двушки“ в массовых новостройках уже стоят в среднем 16 млн рублей. Дополнительно нужно стимулировать вторичный рынок жилья. Многие граждане берут ипотеку только после продажи имеющегося у них жилья, у них нет свободных денежных сбережений на руках для первоначального взноса. Но когда ставка по ипотеке для покупателей вторичного жилья 15–17%, продать старую квартиру почти невозможно. Соответственно, продавцы „вторички“ не превращаются в покупателей „первички“. Нужно субсидировать ипотеку и для вторичного рынка жилья».

В свою очередь, Монастырская добавила, что государство могло бы способствовать тому, чтобы действующие заемщики брали кредитные каникулы. По ее словам, все больше людей хотят воспользоваться этой возможностью. Однако, уточняет собеседница НТВ, банки не всегда идут навстречу. Заемщик, претендующий на кредитные каникулы, должен с помощью документов доказать, что его доход реально снизился на 30%.

Ирина Монастырская: «Также мы ожидаем следующего заседания ЦБ. Ждем, что ключевая ставка будет снижена. По словам экспертов, ее могут сократить до 12%. Следовательно, ипотека на вторичном рынке может быть в пределах этой цифры. А с применением различных сервисов банка можно увидеть ипотеку по ставке в 11,5% или 11,3%. Для корпоративных клиентов либо при больших суммах кредитов ставка может быть в районе 11% либо еще ниже. Конечно, более существенные изменения были бы при ставке в 10%».

Между тем уже сегодня, 26 мая, Совет директоров Банка России соберется на внеочередное заседание. На нем будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки. Решение станет известно после 10:30 по московскому времени.