Правила съема

Риски и прибыли. Судя по данным, опубликованным на минувшей неделе, в стране зафиксирован резкий рост спроса на арендное жилье, а вот объем предложений, по сути, остался прежним. Одни хотят квартиру снять (желательно подешевле), другие — сдать (желательно подороже). И «вчерную» — зачем с государством делиться и ненужными бумажками обрастать?

Даже по самым скромным оценкам, на данном рынке крутятся десятки миллиардов рублей, которые, конечно, не дают покоя мошенникам, изобретающим все новые и новые уловки. И попадаются на них, между прочим, не только владельцы квадратных метров, но и соискатели временного пристанища.

Корреспондент НТВ Алексей Поборцев, изучая проблему, раскопал весьма любопытные факты.

Наряд полиции с трудом разнимает массовую драку. Жители московской многоэтажки не пропускают женщину в квартиру, которую она снимает на первом этаже. Чтобы прорваться, квартирантка привела группу поддержки.

Когда хозяйка квартиры сдавала свою однушку, она и представить себе не могла, что все кончится таким скандалом. Как только Елка Назарова поселилась в квартире, она сразу переругалась со всем подъездом. Соседка Назаровой ждала внучку с занятий и вдруг услышала непонятные крики на лестничной площадке.

Местная жительница: «Когда я выскочила, увидела, что одной рукой она держит внучку за волосы, другой бьет дочку».

А молодого человека Елка Назарова покусала. Подобных историй здесь множество.

Местная жительница: «Начала рвать на себе платье и кричать: „Помогите!“. А утром написала заявление, что мой муж пытался её изнасиловать».

Вскоре соседи выяснили, что имеют дело не с психически нездоровым человеком, а с изощренной аферисткой. До этого Назарова снимала квартиру в соседнем доме, и там ее план сработал.

Местная жительница: «Она хочет, чтобы ее избили, и она хочет получить компенсацию. Я, говорит, все равно из вас деньги выбью».

После такого скандала хозяйка квартиры срочно попросила Елку Назарову освободить жилплощадь.

Попытки сэкономить — не платить налоги, не обращаться к проверенным риелторам, что бы те подобрали приличных жильцов и помогли грамотно составить договор, — это всегда серьезный риск. Во что превратят арендаторы вашу квартиру — большой вопрос.

Олег Самойлов, генеральный директор риелторской компании: «Арендодатель видит эти деньги, и раз он уж видит эти деньги, он готов тут же отдать ключи от, возможно, своего самого дорого актива, и пойти на все риски, ну, просто потому что ему сейчас дадут эти самые деньги».

В одной из московских квартир печатали фальшивые деньги. Поддельные тысячные купюры было очень трудно отличить от настоящих денег. Кода фальшивомонетчиков арестовывали, они успели выбросить фальшивки в окно. Дворы в округе зазеленели от тысячерублевок. Линия по производству денег размещалась на двух съемных квартирах. Хозяйка одной из них все знала и покрывала преступников. Теперь ей грозит до 10 лет лишения свободы.

Добровольно платить 13% от сдачи квартиры в аренду согласны очень немногие. Например, в Москве в 2009 году таких нашлось всего 15 тысяч человек. Остальное — черный рынок. Регистрировать договоры аренды желающих еще меньше.

Максим Иванов, заместитель начальника оперативно-разыскной части УЭП ГУВД Москвы: «Если помещения сдаются сроком мене одного года, они не подлежат государственной регистрации. Поэтому у нас в основном все договора аренды квартир, даже нежилых помещений, заключаются на срок 11 месяцев. И потом как бы перезаключаются. Тем самым люди избегают обязательной государственной регистрации».

О том, кто и где какие квартиры сдает, наши фискальные органы знают весьма приблизительно. Сколько квартир ежегодно нелегально сдается в аренду в Москве, точно не знает никто. В столичной мэрии полагают, что не меньше миллиона, или почти каждая четвертая московская квартира. Пока цивилизованного рынка аренды нет ни в Москве, ни где-либо еще в России, а значит, рискуют все: и те, кто сдает жилье по серым схемам, и те, кто его снимает.

Налоговики утверждают, что больше всего добросовестных налогоплательщиков среди тех, кто сдает дорогое элитное жилье. Они меньше склонны рисковать. Например, Олег Черных может сдать свой коттедж и на сутки — это будет стоить клиенту 30 тысяч рублей. Олег уверен, что от всевозможных рисков его защищает грамотный договор.

Олег Черных: «Прописан залог, перед тем, как человек заедет. Чтобы была сумма страхового депозита, из которой можно оттолкнуться и вычесть убытки».

Налоги тоже лучше заплатить — чем дороже аренда, тем больше ответственность. Если за три года сумма неуплаченных налогов превысит 1 миллион 800 тысяч рублей, штрафом уже не отделаться, можно получить реальный срок. У тех, кто пытается снять жилье подешевле и готов экономить на всем, даже на риелторе, возникают совсем другие проблемы.

Наталья Николаева, руководитель отдела аренды агентства недвижимости: «Когда человек заключает договор без присутствия риелтора, не имея договор ни с какой крупной компанией, которая могла бы отстаивать его интересы, и сталкивается с тем, что он по прошествии какого-то очень непродолжительного времени, как правило, это 2–3 дня, максимум неделя, что он заключил не со всеми собственниками квартиры. Это, естественно, делает этот договор, собственно говоря, недействительным».

С только что снятой квартиры приходится съезжать. На черном рынке аренды найти порядочных риелторов не просто.

Олег Самойлов, генеральный директор риелторской компании: «Ни документов не проверяется (ни личных, ни на квартиру), ничего! Задача какая у риелтора? По-быстрому срубить денег. Чего там будет дальше? Ну, ищи-свищи».

В погоне за дешевыми однушками легко попасться на удочку аферистов. В одной из «фирм» предлагали в аренду квартиры в Москве за 15–18 тысяч рублей в месяц. От клиентов отбоя не было. Они быстро подписывали договор, вносили шесть с половиной тысяч рублей и мчались смотреть квартиру. Нужно было доехать до определенной станции метро и оттуда звонить хозяйке жилья. Вот только телефон не отвечал.

Никита Аношкин, пострадавший: «Я в числе многочисленной публики, которая была обманута этой фирмой».

Деньги никто возвращать не собирался. В подписанных договорах речь шла только об оказании информационных услуг по поиску квартир, а вовсе не об аренде жилья. За месяц «продавцы воздуха» зарабатывали до двух с половиной миллионов рублей.

Первый доходный дом в современной Москве. Его построили в 2003 году. Квартиры здесь только сдаются. 15 минут пешком до Кремля. Цена аренды — от двух с половиной до десяти тысяч долларов в месяц. Дешевые доходные дома в большом количестве московские чиновники обещают построить уже несколько лет. Квартиру в них можно будет снять за 10–12 тысяч рублей. Сегодня о таких ценах за однокомнатную квартиру в городе можно просто мечтать.

По замыслу столичных властей, доходные дома — первый шаг к цивилизованному рынку аренды, съемные квартиры в Москве резко подешевеют. Вот только найти инвесторов на такие проекты практически не возможно. По российским меркам они слишком медленно окупаются. Сегодня частному бизнесу это не выгодно.

Олег Самойлов, генеральный директор риелторской компании: «Пока у нас на рынке, вообще у нас в экономике, не будет большого количества сравнительно недорогих денег, которые можно будет вкладывать в длинные инвестиционные проекты, я думаю, что на это найти инвесторов коммерческих, скорее всего, не получится».

Когда государство сможет заинтересовать частных инвесторов программой строительства доходных домов, не известно. Если их все-таки построят в большом количестве, часть рынка аренды может легализоваться. Между тем уже сегодня можно платить налоги по ставке 6% вместо 13%. Правда, для этого арендодателю придется стать индивидуальным предпринимателем и каждый месяц заполнять ворох отчетов. Но пока подавляющее большинство российских рантье предпочитают не платить ничего.