Банки могут выдать рекордный 1 триллион рублей ипотечных кредитов в сентябре

Объем выдач ипотечных кредитов в августе составил 860 млрд рублей и стал максимальным за всю историю наблюдения. Об этом сообщает Frank Media. По данным делового издания, уже в сентябре российские банки могут поставить новый рекорд: 1,064 триллиона рублей выдач по ипотеке. В этом случае результат рынка за месяц окажется примерно равен показателю за весь 2012 год, это 1,073 триллиона рублей. В Frank RG считают, что за весь 2023 год ипотека также может установить новый рекорд по объему выдач: 19 триллионов рублей против 14,8 триллиона в 2022 году.

Объем выдач растет на фоне увеличения ставок по кредитам, которое произошло вслед за поднятием ключевой ставки Банка России. Под вопросом остается дальнейшее ее повышение. Так, повысив «ключ» до 13% на заседании в середине сентября, ЦБ подчеркнул:

Возвращение инфляции к цели и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% также предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.

По словам старшего проектного лидера Frank RG Ольги Филипповой, драйвером роста рынка ипотеки стал страх:

В условиях роста ставок по рыночным программам люди брали ипотеку, пытаясь успеть оформить ее по старым ставкам или по льготным государственным программам, опасаясь за их доступность в будущем.

Одновременно вырос и размер ежемесячного платежа по ипотечным кредитам. В Москве на вторичном рынке он достиг 145,6 тысячи рублей в месяц, увеличившись за 3 месяца более чем на 35%, а на первичном — 82,1 тысячи рублей, прибавив 5%. По словам Ольги Филипповой, влияние на увеличение платежей оказал рост ставок по рыночным программам: вторичный рынок более чувствителен к их изменению, он не имеет поддержки государства.

Банк России уже вводит ограничения для охлаждения рынка ипотеки. Так, с октября он повышает макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что в случае необходимости Банк России будет готов ужесточать дополнительно макропруденциальные надбавки. При этом большая часть выдач, а именно 58% в августе, по данным Frank RG, пришлась на госпрограммы. Владимир Путин в середине декабря 2022 года поручил продлить программу льготной ипотеки в России до 1 июля 2024 года с увеличением ставки с 7% до 8%. При этом он добавил, что сворачивание ипотеки планируется, но оно будет плавным.

Издание приводит точку зрения экспертов ВТБ, которые отмечают, что на фоне ужесточения требований к льготным программам и серии роста ключевой ставки в четвертом квартале на рынке ипотеки произойдет «охлаждение». В банке считают, что в октябре-декабре выдачи жилищных кредитов могут составить на рынке около 1,2 триллиона рублей, что примерно на четверть ниже, чем в конце прошлого года.

Однако повышенный спрос заемщиков на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордные продажи, которые в первые в истории превысят 6 триллионов рублей.

За три недели сентября объем выдач составил 174 миллиарда рублей, что уже стало рекордом за всю историю ипотечного бизнеса ВТБ. По словам вице-президента, руководителя департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгения Дячкина, пиковым стало 19 сентября, когда заемщики банка получили на покупку недвижимости 23,7 миллиарда рублей.

В ПСБ изданию подтвертдили, что в августе кредитная активность населения повысилась. Заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ Марина Заботина отмечает, что в банке увеличился объем ипотечных выдач по классическим программам.

Сработал эффект отложенного спроса, в ожидании повышения ставок заемщики, которые ранее откладывали приобретение недвижимости, стремились быстрее выйти на сделку.

В результате в августе число выданных кредитов по классическим программам на вторичное жилье увеличилось на 75% по сравнению с июлем, больше половины всей выдачи ипотеки в августе пришлось на такие кредиты. Заботина подчеркивает, что за последний год структура ипотечных выдач изменилась. Сейчас доля кредитов на покупку готового жилья в общем объеме выдач составляет 42% против 14% в прошлом году. В дальнейшем ситуация со спросом будет зависеть от динамики ключевой ставки.

Квартиры будут приобретать те заемщики, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. Спрос будет смещаться на льготные программы, где действуют более доступные процентные ставки.

В Росбанке сообщили, что прирост за 3 недели в сентября в сравнении с 3 неделями августа составил 33%, по итогу месяца тренд роста тоже будет месяц к месяцу в диапазоне 20–30%.

Вполне возможно, что 2 год действительно станет рекордным по объему выдач. К концу года мы прогнозируем 5–10% роста.

В этом году основным драйвером на ипотечном рынке все еще выступают госпрограммы с субсидируемой ставкой, спрос на данные программы особенно усилился после начала цикла повышения ключевой ставки и увеличения спреда со ставками по базовым программам.

В 2024 году наиболее вероятно, что будет завешена «Льготная Новостройка» и усилена поддержка семейной, сельской, дальневосточной, IT, арктической ипотек: данные программы станут более адресными. Вероятно, к ним добавятся дополнительные льготные программы по целевым группам.

Доля ипотеки на новостройки в условиях роста ставок по рыночным программам увеличилась с 30% в июле до 35% в августе. Девелоперы считают, что ужесточение выдачи ипотеки, направленное на снижение закредитованности населения, приводит к искусственному ажиотажному спросу. Глава совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. рассказывала «Коммерсанту», что в августе сделки закрыли покупатели, старавшиеся получить одобрение по ипотеке в июле, когда уже было известно об ужесточении условий выдачи кредитов.

Если льготная ипотека будет отменена, в 2025–2028 годах в зоне риска окажется 30 миллионов квадратных метров жилья по всей России, а застройщикам придется заметно сократить запуск новых проектов. Этого опасаются российские власти, которые хотят запустить единую «социально ориентированную программу» после отмены со второй половины 2024 года упомянутых выше льготных ипотечных программ. В Стратегии развития инфраструктуры до 2030 года, на которую ссылается «Коммерсант», подчеркивается, что благодаря льготной ипотеке увеличились объемы строительства жилья: с 82,2 миллиона квадратных метров в 2020 году до 102,8 миллиона квадратных метров в 2023.