Банки попросили себе право повышать ставку по льготной ипотеке до рыночной

Банки попросили себе право повышать ставку по льготной ипотеке, которая выдается под 2–8% до рыночной, это в среднем 14–15%. Льготные ипотечные программы следует дополнить условием об увеличении ставки до рыночной в случае, если государство не выдает кредитору возмещения недополученных доходов. Об этом пишут «Известия» со ссылкой на письмо Ассоциации банков России на имя замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина. Тогда финансовые организации смогли бы обезопаситься от ситуации, в которой они уже оформили жилищный кредит по более мягким условиям, но государство не смогло профинансировать разницу между рыночной и субсидируемой ставками. В АБР полагают, что это сохранит финансовую устойчивость банков.

Как отмечает издание, подобный принцип уже предусмотрен в программе IT-ипотеки. Там кредитор имеет право увеличить ставку до рыночного уровня в случае, если заемщик уволился из аккредитованной IT-компании и не устроился на новое рабочее место в течение полугода. Аналогичный принцип АБР предлагает распространить на все предложения с господдержкой. Газета цитирует вице-президента АБР Алексея Войлукова.

Это некий защитный механизм банков. Они должны быть застрахованы, ведь если игроки рынка подпишут договор с клиентом и по любым причинам перестанут получать за него возмещения, отказаться от исполнения своих обязанностей они не смогут.

Он подчеркнул, что банк может перестать получать от Минфина возмещение по льготной ипотеке в двух случаях: если заемщик перестанет попадать под требования и если по программам с господдержкой закончатся бюджетные ассигнования. Иногда несоответствие клиента условиям субсидии выясняется лишь после оформления займа. По словам вице-президента АБР, финансовые организации уже сталкивались с проблемами при получении бюджетных ассигнований на уже действующие предложения с господдержкой.

В УБРиР «Известиям» подтвердили, что иногда кредитная организация действительно может лишиться возможности получить средства из бюджета за уже оформленную льготную ипотеку. В отдельных случаях договор может быть исключен из возмещения, тогда у банка в портфеле остается убыточный кредит, хотя финансирование по другим займам продолжает поступать. Банки в целом никак не защищены от недобросовестности клиента или от его незнания правил возмещения.

Алексей Войлуков отметил, что инициатива, в случае ее одобрения, не затронет заемщиков, которые уже получили ипотеку с господдержкой. По его словам, изменения будут отражены только в новых договорах.

Сейчас в России работает несколько субсидируемых государством программ:

«Льготная ипотека» на новостройки действует с апреля 2023 года и позволяет любому гражданину России взять кредит на первичку по ставке 8%. В пресс-службе корпорации развития ДОМ.РФ сообщили, что с начала 2023 года на программу из бюджета было выделено 72,8 миллиарда рублей. Она действует до 1 июля 2024 года.

«Семейная ипотека» была запущена в 2018 году, ставка по ней составляет 5% на Дальнем Востоке и 6% во всех остальных регионах. Ее могут оформить семьи, где два или более ребенка, а также с детьми, рожденными с января 2018 года по конец 2023 года, и с детьми-инвалидами. В этом году на нее было выделено 77,7 миллиарда рублей. Такой кредит можно оформить до 1 июля 2024 года. Обе программы относятся к компетенции Минфина.

«IT-ипотека» действует с июля 2022 года и позволяет сотрудникам аккредитованных IT-компаний получить жилищный кредит по ставке до 5%. Программа находится в компетенции Минцифры. В 2023 году на нее из бюджета выделили 6,5 миллиарда рублей. Она действует до конца 2024 года.

«Дальневосточная ипотека» действует с 2019 года. Благодаря ей жилье по ставке 2% могут получить молодые семьи до 35 лет, медики, учителя, вынужденные переселенцы из ДНР и ЛНР, а также участники программ «Дальневосточный гектар» и повышения мобильности трудовых ресурсов. В этом году на нее выделили 20,2 миллиарда рублей. Ответственное ведомство — Минвостокразвития. Льгота действует до 2030 года.

Оператор всех этих программ — ДОМ.РФ. В пресс-службе корпорации развития сообщили, что всего за время их действия было выдано 1,9 миллиона кредитов на 7,4 триллиона рублей.

С 12 сентября правительство снизило на 0,5% предельную величину субсидий, которые банки могут получить из бюджета в рамках программ с господдержкой, а также повысило с 15% до 20% первоначальный взнос по ним. После этого решения «Сбер» решил убрать скидки по льготной ипотеке и вернуть ставки к максимально возможному уровню.

В пресс-службе Минстроя «Известиям» сообщили, что предложения по изменению льготных ставок по жилищным кредитам сейчас не прорабатываются. Ведомство следит за ситуацией на рынке жилищного кредитования, чтобы к моменту завершения основных программ (ипотеки для семей и на новостройки) к середине 2024 года сформировать позицию относительно дальнейшего подхода к развитию господдержки на этом рынке.

Управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова уточнила, что государство обеспечивает банкам недополученные доходы по льготным ипотекам в виде возмещения, которое производится на основании отчета кредитора. При этом подать его можно только на следующий месяц после поступления очередного платежа по жилищному кредиту от заемщика.

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов считает, что это похоже на торг между финансовыми организациями и Минфином.

Понятно, что гражданин не может отвечать за то, получили за него субсидию из бюджета или нет. Если в договоре прописано 6%, то они не должны превратиться в 15%. Иначе теряется весь смысл льготной программы.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает, что введение таких условий способно сократить спрос на ипотеку в принципе. Это, в свою очередь, может снизить стоимость новостроек, спроса на недвижимость и, как следствие, цены на вторичном рынке. Если сегодня с помощью льготной программы совершается 85% сделок по покупке новой недвижимости, то реализация инициативы АБР может сократить спрос на жилищные займы вдвое.