«Штиль отменяется»: что ждет рынок жилья в Москве летом 2023 года

Отложенный спрос на вторичку

Летом в Москве полного затишья на вторичном рынке жилья, как это часто бывает в теплый сезон, ждать не стоит. Как пояснил директор направления «Вторичный рынок» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, штиль отменяется из-за накопившегося отложенного спроса. Кроме того, вторичка оживилась за счет покупателей, которые присматривались к новостройкам.

Сергей Шлома: «Тенденция сохраняется и будет сохраняться до тех пор, пока девелоперы не опустят цены. Или пока стоимость вторички не поднимется до цен новостроек. Но пока мы не видим такой тенденции, нет оснований для заметного роста цен на вторичном рынке. Экономическая ситуация непростая, покупательная способность населения не увеличивается».

Спрос на вторичку сейчас высокий — вдвое выше, чем год назад. И вряд что-то поменяется в ближайшее время, считает собеседник НТВ.

По данным аналитиков агентства, «однушка» на вторичном рынке «старой» Москвы сейчас обходится в среднем в 9,07 млн руб. «Двушка» стоит в районе 13,29 млн руб., «трешка» — около 19,06 млн руб. Средний ценник на многокомнатные лоты — 55,82 млн руб. Усредненная стоимость одного «квадрата» — 274,9 тыс. руб. За прошедший месяц он подорожал всего на 0,2%.

В Новой Москве квадратный метр на вторичке дешевле — порядка 202,1 тыс. руб. (+0,2%). Медианная стоимость квартиры в ТиНАО — 9,87 млн руб.

В Подмосковье «квадрат» в среднем оценивают в 138,6 тыс. руб., а квартиру — в 6,65 млн руб. (+0,2%).

Дорожающий «квадрат» новостроек

Летом московский рынок новостроек будут формировать дорогие квартиры (от 25 млн руб.), рассказал директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. Цены в этом сегменте жилья стагнируют как в столице, так и в области. Однако в годовом выражении стоимость предложения увеличилась и продолжает рост. Связано это с тем, что в I квартале 2023 года сильно вырос спрос на низкобюджетные лоты в проектах комфорт-класса. Их продажи увеличились на 32%, сказал эксперт.

Валерий Кочетков: «Если в прошлом году доля квартир в новостройках стоимостью до 15 млн руб. составляла 55%, то сегодня — не более 35%. Лоты по цене до 10 млн руб. занимали в общем объеме 15%, а сегодня — всего 11%. С другой стороны, увеличивается объем предложения квартир стоимостью более 25 млн руб. Таким образом, летом рынок будут формировать проекты более дорого формата и средневзвешенная цена квадратного метра вырастет».

В «старой» Москве сейчас однокомнатная квартира на первичном рынке стоит в среднем 11,79 млн руб., подсчитали аналитики «ИНКОМ-Недвижимости». «Двушки» и «трешки» обойдутся в среднем в 18,16 млн руб. и 26,85 млн руб. соответственно. Многокомнатные предложения — в районе 50,73 млн руб. Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке — 346,6 тыс. руб. (за минувший месяц +1,1%).

В ТиНАО «квадрат» первичного жилья оценивается в 228,1 тыс. руб. Усредненная стоимость такой квартиры в Новой Москве — 10,80 млн руб. (-2%).

В Московской области среднестатистический «квадрат» обойдется в 172,2 тыс. руб., а квартира — в 7,96 млн руб. (+0,4%).

Падение интереса к аренде

Масс-маркет столичного жилья будет жить летом по правилам сезона, в период отпусков обычно снижается интерес к долгосрочной аренде, рассказала замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова. Цены будут плюс-минус прежними: арендаторы не дают им расти из-за отсутствия роста доходов, а собственники не дают им снижаться в связи с общим подорожанием уровня жизни.

По словам эксперта, очень часто стоимость аренды жилья не меняется годами. Сейчас сюрпризов от рынка тоже ждать не стоит. В этом году предложение аренды в Москве почти не поднималось, а весной даже падало. Рынок понемногу оживляется, но спрос все еще в три раза ниже предложения.

Оксана Полякова: «И собственники сдаваемых квартир по-прежнему готовы торговаться и давать скидки, чтобы избежать длительного простоя своих объектов. Поэтому всплеск или падение спроса на аренду жилья массового сегмента в Москве маловероятны. Средняя стоимость аренды не снижается, поскольку самые экономичные объекты быстро уходят из экспозиции, не накапливаются в ней. Их удельный вес в общем объеме не растет, соответственно, усредненный показатель сохраняется или чуть увеличивается».

По оценкам специалиста, в апреле аренда «однушки» в ЦАО в среднем стоила 56 тыс. руб., в ЗАО — 43 тыс. руб., в САО — 39,3 тыс. руб., в ЮЗАО, СЗАО и СВАО — 36–37 тыс. руб., в ЮАО и ЮВАО — порядка 35 тыс. руб., а в ВАО — 33,7 тыс. руб.

«Зависший» коттедж

В Подмосковье летом загородная недвижимость может подешеветь на 10%, прогнозирует начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «ИНКОМ-Недвижимости» Татьяна Максимова. Число интересных лотов, по ее словам, снижается естественным путем — их выкупают, а новых объектов строят мало. Стройка замерла еще в пандемию, уточнила эксперт.

Помимо этого, на рынке выставлено много коттеджей по завышенной цене. Стоимость реальных сделок, по словам собеседницы НТВ, намного ниже.

Татьяна Максимова: «То есть качественные объекты по рыночной цене находятся в экспозиции короткое время и существенно не влияют на среднестатистические показатели стоимости, а объекты с завышенной ценой остаются в рекламе надолго и служат неправильным ориентиром для собственников жилья. Так, выставляя объект на продажу, многие собственники удивляются, почему же он не продается. Видимо, рынок стоит, считают они. Но рынок живет, просто на другом уровне!»

В итоге пока переоцененный лот «висит», интерес к нему падает. Владелец просто не успевает снизить стоимость до адекватной. «Сейчас очевидно, что цены на загородную недвижимость расти не будут. Напротив, с большей долей вероятности можно говорить о снижении цен, связанном с приведением стоимости объектов в соответствие с реалиями рынка», — заключила специалист.