С вещами на выход: как добросовестный владелец недвижимости может оказаться на улице

Если окажется, что дом построен с нарушениями или стоит на земле, которая на бумаге должна использоваться под что-то другое, то жильцам, а вовсе не застройщику, как можно было бы подумать, придется скинуться на обычно неподъемный штраф. Это в том случае, если сильно повезет. Если эти же самые госкомиссии ни с того ни с сего, когда стройка давно закончена, а люди обустроились и перевезли свои семьи, вдруг решат бороться за признание жилья самостроем, начинается настоящая катастрофа.

На самострой власти смотрят, как когда-то римляне на Карфаген — самострой должен быть разрушен. Опять поплатятся за это владельцы апартаментов, которые не просто потеряют жилье, а еще и сами заплатят за снос. Получается, что особо никого не волнует, что жилье они покупали законно и какую-то там незаконность перед покупкой обнаружить почти нереально.

Истории о том, как жильцы таких самостроев оказываются у разбитого корыта, часто появляются в новостях, но это становится проблемой не для ловких застройщиков или госорганов, которые на это почему-то закрывали глаза и будто ждали, когда все раскупят, а для тех, кто добросовестно вкладывал свои кровные деньги в недвижимость, неважно, жилая она или не очень жилая? Кто на самом деле виноват в том, что люди, купившие жилье и, как им казалось, решили свой квартирный вопрос, попадают в ловушку?

Проспект Вернадского — один из самых дорогих и престижных районов Москвы. Средняя стоимость однушки — 15 миллионов. Владелица апартаментов Анастасия решила свой жилищный вопрос, потратив чуть меньше 6 миллионов. Она умудрилась сэкономить и приобрела с виду обычную маленькую квартиру площадью 18 квадратных метров, где есть кухня, кровать, душ. Внешне дом похож на какую-то больницу или бизнес-центр.

Анастасия, владелица апартаментов: «Это здание было офисным, в прошлом году его переоборудовали под апартаменты».

С одной стороны, какая разница, ведь главный плюс апартаментов — низкая цена по сравнению с квартирами. Апартаменты обойдутся минимум на 10% дешевле. А если сдавать их в аренду, можно заработать не меньше, чем на квартире. С другой стороны, покупая апартаменты, всегда нужно быть готовым пойти с вещами на выход.

Владислав Овчинский, начальник госинспекции по недвижимости города Москвы: «Если земля предоставлена под общественно-деловую застройку, офисы или торговлю, а по факту производится продажа апартаментов, это приводит к тому, что такой объект может быть признан объектом самостроя».

Прямо сейчас 600 комплексов апартаментов попали под проверку госинспекции по недвижимости только в одной Москве. Причем коснется это не только тех, кто продает, а как раз тех, кто покупает апартаменты.

Артём Цогоев, эксперт по инвестициям в недвижимость в России, инвестиционный директор: «Если вы купили и был признан факт нарушения земельного законодательства, то вы должны будет заплатить штраф».

Это если повезет. Ведь пока одни думают, что все же обойдется, другие в Севастополе уже собирают чемоданы.

Ирина Мотыльчак: «Решение суда снести самовольную застройку. Очень просим помочь. 26 семей останутся без крыши над головой, нам жить негде».

Всего пару лет назад Ирина купила 40 квадратных метров в новеньком доме и нарадоваться не могла: до моря рукой подать, да еще и цена ниже рынка.

Ирина Мотыльчак: «Апартаменты были очень удобные, для одного человека, все новое. Хорошее место, свежий воздух».

Ни Ирина, ни ее соседи не обратили внимание на важный факт: комплекс из 30 апартаментов построили на земле, предназначенной только для индивидуального жилищного строительства, теперь людям светит ближайшая скамейка в парке.

Иногда владелец апартаментов, как в той присказке про скупого, платит дважды — сначала за жилье, а потом за его снос. Груда строительного мусора может остаться от апартаментов мечты, если, например, вместо яблони на земле сельхозназначения выросла многоэтажка или если апартаменты по документам являются заводом. В этих случаях жилье признают самостроем и снесут, причем за ваш же счет. Владельцы апартаментов должны оплатить все работы и погрузчиков, чтобы остаться без крыши над головой. Всем подъездом люди теперь идут к юристу с просьбой о помощи.

Андрей Гефтман, юрист: «Закон в данном случае не на вашей стороне, определенные строительные нормы нарушены при постройке дома, пожарная безопасность. Вы можете опять жалобу написать, но я сомневаюсь, что суд примет решение в вашу пользу».

Всего этого можно избежать.

Артём Цогоев: «Есть публичная кадастровая карта на сайте Росреестра. Она есть. Вы ищете адресный ориентир участка, на котором стоит комплекс апартаментов или будет стоять, смотрите, какое назначение земли. Если вам продают апартаменты, а у земли назначение эксплуатации завода, то это первый сигнальчик о том, что что-то тут не так».

Бонус: в апартаментах рядом может поселиться «замечательный сосед» — мини-отель для мигрантов или самый настоящий бордель.

Артём Цогоев: «Сосед по апартаментам может играть на барабанах 24 часа в сутки. Бесполезно звонить в полицию. В своем помещении нежилом хозяин может находиться и любые действия совершать ночью и рано утром».

Так обстоят дела не только у нас, в Израиле то же самое.

Елена Шафран, жительница Хайфы: «Снимают почасово и проститутки, и наркоманы. Полиция бывает в нашем доме каждую ночь».

Другая страна, но все те же проблемы у тех, кто выбирает нежилое помещение для жизни.

Елена Шафран: «В этих апартаментах мы осуществили мечту любого москвича — жить у моря. Купив эти апартаменты, мы оказались заложниками мечты».

Все дело в том, что комплекс построили в запрещенной прибрежной зоне. Если свой квартирный вопрос вы готовы решить с помощью апартаментов, помните, что не только бесплатный сыр, но и сыр со скидкой может привести вас прямиком в мышеловку.

Алла Давыдова